해외 선진국 주요지역의 성장 가능성이 높은 부동산 발굴, 국내 투자자 주선, 시장분석 및 조사 업무를 수행하고 있습니다.

해외 부동산 투자 중개

투자방식

     1) 매입 
        -  건물+토지
        -  토지

     2) 대출상품
        - Senior
        - Mezzanine
        - Equity

투자대상

    - 오피스 빌딩
    - Retail 빌딩
    - 호텔
    - 개발사업
    - GSA

GSA (General Services Administration) 

• GSA는 1949년 트루먼 대통령에 의해서 설립된 독립 미국 정부기관으로 한국의 총무처나 조달청에 해당

• 미국 정부는 전세계에 541million SQFT (50.26km2)의 공간을 임대

• 미국 국내에서만 연방정부 공무원 100만명을 수용하기 위해서 약 367million SQFT (34km2)를 사용 중 

• GSA는 미국연방정부의 실질적 부동산 관련 부서이면서 미국에서 가장 큰 공공임대 부동산 관련 정부 조직 

• 정부기관 특성상, 대부분 정부임차건물은 중소형 건물. GSA 정부 임차 건물 중 60%는 10,000 SQFT이하 (300평 이하) 건물 면적

GSA 시장 규모 추이

• 미국 연방정부 예산액은 지속 상승할 것. 2021년까지 연간 5.6% 예산증액 지속 예상

• 미국 GSA 임차건물의 면적(SF)은 2013년 최고점을 찍은 후 5.5%정도 하락

• 새로운 GSA임대계약의 평균 임대기간은 늘어나고 추세

 

 

GSA건물 임차 기관들 리스트 예시

• Department of Defense
• Department of Veterans Affairs
• Department of Health and Human Services
• Department of State
• Department of Justice
• Centers for Disease Control
• Internal Revenue Service
• Department of Interia
• Executive Office for Immigration Review&ICE
• Department of Homeland Security
• ETC.

GSA임대계약의 특징

• GSA임대차계약의 재계약율은 모든 임대가 종료되는 건물들을 특정기간 조사해 보면 평균 약 85%이상 재계약율을 기록 (Build-to-suit건물들의 첫번째 임대계약 재계약율은 100%) 

• 미국정부신용도 (무디스 Aaa; S&P AA+)가 지지하는 부도위험이 현저히 낮은 임대차계약

• 미국정부가 지급하는 임대료는 Base Rent, OPEX Rent, TI Rent 로 구성되는데 Base Rent는 임대기간 중 상승이 없으며 OPEX Rent는 Urban CPI증가분 만큼 매년 증가

• GSA임대계약을 갱신할 때 높은 임대료 상승률을 보임. 갱신 임대료는 재계약 시점 상승한 시장임대료의 90% 수준으로 책정

 

GSA임대 계약 건설 승인 절차

• Build-to-suite GSA임대 건물의 계획/의회승인/건축은 계획수립에서 실제 임차까지는 수년 소요

 

GSA 선순위 대출 특징 및 절차

(1) 기회포착

(2) 재무타당성 분석, 투자가능 시 LOI체결

(3) 구매동의서 조율 및 체결

(4) Refundable 보증금 입금

(5) 기본적인 건물사항들 조사 및 보고

(6) 투자와 관련한 추가조사를 진행할지 여부를 결정(투자자)

(7) 건물투자관련 조사를 모두 마친 후, 최종보고서 제출

(8) 투자결정 시, 추가 보증금 입금(Non-Refundable)

(9) Deal Closing